Reprise et éviction de logement au Québec

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C'est probablement la lettre qu'un locataire redoute le plus. Elle annonce que le propriétaire veut reprendre le logement, ou l'évincer pour des travaux.

Il faut savoir deux choses avant de faire quoi que ce soit — et la première est à l'opposé de ce qu'on croit.

L'essentiel

Ne rien répondre vaut REFUS. C'est exactement l'inverse d'un avis de hausse de loyer, où le silence vaut acceptation. Ici, le silence te protège. Et si tu refuses, c'est au propriétaire de s'adresser au Tribunal — dans le mois suivant ton refus — et de prouver qu'il veut réellement le logement pour le motif écrit dans l'avis.

La distinctionReprise ou éviction : ce n'est pas pareil

Les deux mots circulent comme s'ils étaient interchangeables. Ils ne le sont pas, et la différence se compte en mois de loyer.

La reprise de logement — le propriétaire veut habiter le logement lui-même, ou y loger un proche prévu par la loi.
L'éviction — il veut subdiviser le logement, l'agrandir substantiellement ou en changer l'affectation.

Les délais d'avis, eux, sont les mêmes dans les deux cas :

Bail de plus de 6 mois — au plus tard 6 mois avant la fin du bail.
Bail de 6 mois ou moins — au plus tard 1 mois avant la fin du bail.
Bail à durée indéterminée — au plus tard 6 mois avant la date prévue.

Le piège inverséIci, le silence vaut refus

Tu as un mois à partir de la réception de l'avis pour faire connaître ta décision.

Attention à ne pas confondre avec la hausse de loyer

Pour un avis de hausse de loyer, ne rien répondre veut dire accepter.
Pour un avis de reprise ou d'éviction, ne rien répondre veut dire refuser.
Les deux avis se ressemblent et arrivent parfois de la même enveloppe. La règle qui s'applique n'est pas la même.

Cela dit, répondre par écrit reste préférable : c'est plus clair pour tout le monde, et ça te laisse une trace datée si la suite se joue devant le Tribunal.

Si tu refuses et que le propriétaire maintient sa demande, c'est à lui d'obtenir l'autorisation du Tribunal administratif du logement, et il doit le faire au plus tard un mois après ton refus. Tant que le Tribunal n'a pas tranché, tu restes chez toi.

À l'audience, la preuve lui appartient. Le propriétaire doit démontrer qu'il veut réellement le logement pour le motif inscrit dans l'avis — et non pour te faire partir. Depuis les modifications apportées en 2024, sa bonne foi n'est plus présumée lorsqu'un locataire réclame des dommages après une reprise ou une éviction.

L'argentCe qu'on te doit — et là, tout change

C'est ici que la distinction entre reprise et éviction devient très concrète.

En cas d'ÉVICTION — une indemnité obligatoire

Trois mois de loyer au minimum si tu occupes le logement depuis trois ans ou moins.
Au-delà de trois ans : un mois de loyer par année d'occupation continue, jusqu'à un maximum de 24 mois de loyer.
S'ajoutent les frais de déménagement raisonnables — boîtes, camion, changements d'adresse, transferts de services — à la charge du propriétaire, sur présentation de reçus ou de factures.

En cas de reprise, en revanche, aucune indemnité n'est obligatoire. Mais si le propriétaire doit passer par le Tribunal parce que tu as refusé, celui-ci peut notamment lui imposer de payer tes frais de déménagement.

Autrement dit : la première question à se poser en recevant l'avis, c'est lequel des deux c'est. Le motif doit y être écrit.

Une protection réelleLes 65 ans et plus

Un propriétaire ne peut pas reprendre un logement lorsque le locataire — ou son conjoint — remplit les trois conditions suivantes :

être âgé de 65 ans ou plus ;
occuper le logement depuis au moins 10 ans ;
avoir un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal donnant droit à un logement à loyer modique.

Des exceptions sont prévues par la loi. Mais si tu remplis ces trois conditions, c'est la première chose à vérifier avant toute autre démarche — et une raison de plus d'aller voir un comité logement.

Où trouver de l'aide gratuite

Les comités logement et associations de locataires connaissent ces dossiers par cœur et accompagnent gratuitement : lire l'avis, vérifier s'il est valide, rédiger un refus, préparer une audience. Le 211 peut t'indiquer celui de ta région — 24 h sur 24 dans l'ouest du Québec, ailleurs de 8 h à 19 h en semaine et de 8 h à 15 h 30 les samedis, dimanches et jours fériés. L'aide juridique peut aussi t'appuyer selon ton revenu.

Questions fréquentesTes questions

Dois-je répondre à un avis de reprise ou d'éviction ?

Tu as un mois pour répondre à partir de la réception de l'avis. Mais attention à la différence avec une hausse de loyer : ici, si tu ne réponds rien, tu es considéré avoir REFUSÉ. Le silence joue en ta faveur. Cela dit, répondre par écrit reste plus clair et te laisse une trace.

Quelle est la différence entre une reprise et une éviction ?

Une reprise de logement, c'est quand le propriétaire veut y habiter lui-même ou y loger un proche prévu par la loi. Une éviction, c'est quand il veut subdiviser le logement, l'agrandir substantiellement ou en changer l'affectation. La distinction compte beaucoup : l'éviction donne droit à une indemnité obligatoire, la reprise non.

Ai-je droit à une indemnité ?

En cas d'ÉVICTION, oui : au minimum trois mois de loyer si tu occupes le logement depuis trois ans ou moins, et un mois de loyer par année d'occupation continue au-delà, jusqu'à un maximum de 24 mois de loyer. Les frais de déménagement raisonnables sont aussi à la charge du propriétaire, sur présentation de reçus. En cas de REPRISE, aucune indemnité n'est obligatoire — mais si le propriétaire doit demander l'autorisation du Tribunal, celui-ci peut lui imposer de payer tes frais de déménagement.

Existe-t-il une protection pour les personnes âgées ?

Oui. Un propriétaire ne peut pas reprendre un logement dont le locataire, ou son conjoint, est âgé de 65 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans, et a un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal donnant droit à un logement à loyer modique. Des exceptions existent, prévues par la loi.

Si je refuse, qui doit s'adresser au Tribunal ?

Le propriétaire. S'il maintient sa demande après ton refus, c'est à lui d'obtenir l'autorisation du Tribunal administratif du logement, et il doit le faire au plus tard un mois après ton refus. À l'audience, c'est aussi à lui de prouver qu'il veut réellement le logement pour le motif indiqué dans l'avis — et non pour te faire partir.

On veut te reprendre ton logement ?